Immobilienfinanzierung – worauf kommt es an?

Die Zinsen sind historisch niedrig – auch für Baukredite. Herr Lippert, ist momentan der perfekte Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie?

Thomas Lippert, Geschäftsführer der PlanetHome Finanzierung GmbH

Thomas Lippert: Was das Zinsniveau betrifft – auf jeden Fall. Die Zinsen sind nach wie vor historisch niedrig. So kann man möglicherweise monatlich mehr tilgen und seine Immobilie schneller abbezahlen.

Der Kauf einer Immobilie ist aber eine sehr individuelle, emotionale und oft auch langwierige Entscheidung. Für viele Menschen ist es eine Investition in die eigene Zukunft, mit dem Ziel, im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen. Da überlegt man sich gut, wie und wo man wohnen möchte. Eine Immobilie zu finden, die zu meinen Kriterien passt und die ich mir leisten kann, kann also eine Weile dauern. Die Preise sind vor allem in einigen Ballungsgebieten wie Hamburg, Düsseldorf oder München in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Und Sie brauchen ja auch das nötige Eigenkapital. Als Faustregel gilt: 10 bis 15 Prozent vom Kaufpreis sollten Sie als Eigenkapital mitbringen. Damit kann man die Kosten für die Grunderwerbssteuer und den Notar abdecken.

Wenn Sie also die passende Immobilie schon gefunden haben und auch das nötige Eigenkapital besitzen, ist sicherlich im Moment ein sehr guter Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung.

Im Moment zahlen Verbraucher weniger als zwei Prozent für eine Immobilienfinanzierung. Welche Entwicklung der Baufinanzierungszinsen erwarten Sie für die kommenden Monate?

Das ist aufgrund der aktuell noch alles bestimmenden Pandemie sehr schwer vorherzusagen. Trotz sinkender Inzidenzen, einer schrittweisen Öffnung des Einzelhandels und der Gastronomie und somit einer Entspannung der Märkte, ist der Anstieg der Inflation und der Rendite für Staatsanleihen in aller Munde. Dies wiederum ist ein Indikator dafür, dass die Zinsen für Hypothekendarlehen in der nächsten Zeit steigen könnten. Diese wiederum befeuern weiterhin die Unsicherheit, wie sich eine Zinsenentwicklung, gerade langfristig, gestalten wird.

Meine Empfehlung: Um Unsicherheiten auszuschließen, kümmern Sie sich frühzeitig um eine für Sie maßgeschneiderte Finanzierung, damit der Immobilienkauf langfristig gesichert ist und Ihnen dauerhaft Freude bereitet.

Welche Vorteile bietet denn eine lange Zinsbindung?

Im Moment sind die Zinsen so niedrig, dass sich eine langfristige Zinsbindung lohnen kann. Kunden sollten sich die Finanzierung für verschiedene Zinsbindungen berechnen lassen, zum Beispiel für 10, 15 und 20 Jahre. Längere Zinsbindungszeiträume sind zwar etwas teurer, dafür gibt es aber auch Zinsvorteile von 0,1 % bis 0,2 %, wenn der Kredit innerhalb der Laufzeit zurückgezahlt wird. Hier bieten einzelne Banken auch Laufzeiten von bis zu 40 Jahren, so dass es sich bei steigenden Zinsen durchaus lohnen kann, sich den Zins für die gesamte Laufzeit zu sichern. Der Verbraucher hat so eine größere Planungssicherheit. Wichtig ist auch, dass jeder Kreditnehmer nach zehn Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens ein Sonderkündigungsrecht hat. Das heißt, er kann seinen laufenden Kredit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und auf niedrigere Zinsen umschulden, sollten die Zinsen in zehn Jahren niedriger sein als jetzt.

Welche grundsätzlichen Tipps geben Sie potenziellen Immobilienkäufern noch?

Der wohl wichtigste Tipp: nichts überstürzen! Manche Verbraucher fühlen sich von den niedrigen Zinsen und den steigenden Immobilienpreisen regelrecht unter Druck gesetzt. Sie sollten sich immer mehrere Angebote einholen und in Ruhe abwägen. Wichtig ist, dass die Angebote unter den gleichen Prämissen erstellt und gleich strukturiert sind. Unabhängige Berater wie die TARGOBANK haben den Vorteil, dass sie auf über 300 Baufinanzierungsanbieter zugreifen können. Das heißt, der Berater kann verschiedene Angebote einholen und das Beste für den Kunden auswählen. Das erspart dem Kunden den Weg von einer Bank zur nächsten.

Gute Beratung ist das A und O bei einer Immobilienfinanzierung. Der Berater sollte auf alle Fragen und Wünsche der Kunden eingehen und verschiedene Szenarien durchspielen. Am Anfang steht immer eine detaillierte Haushaltsrechnung. Der Berater sieht sich dabei alle Einnahmen und Ausgaben an, um zu ermitteln, wie hoch die monatliche Belastung einer Finanzierung für den Kunden maximal sein darf. Dabei ist es wichtig, dass Verbraucher alle ihre Verbindlichkeiten, zum Beispiel auch monatliche Raten aus Verbraucherkrediten, bei dem Gespräch angeben. Auch Angaben und Wünsche für die Zukunft sind hierbei wichtig, damit die Finanzierung auf die Bedürfnisse des Kunden maßgeschneidert werden kann.

Es geht also nicht allein um die Zinshöhe…

Nein, nicht nur. Weitere Kriterien sind die bereitstellungszinsfreie Zeit, aber auch Förderprogramme. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, bietet zum Beispiel wohnwirtschaftliche Förderprogramme für energieeffizientes Umbauen oder den Kauf der Erstimmobilie. Denn damit können manche Kunden viel Geld sparen.

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Tilgung. Die sollte mindestens bei 1,5-3 Prozent liegen. Ein kleines Beispiel: Bei einer Finanzierung über 100.000 Euro und einer Tilgung von nur einem Prozent braucht der Kunde mindestens 55 Jahre, um seinen Kredit zurückzuzahlen. Dies ist eine sehr lange Zeit. Das Ziel jeder Finanzierung sollte Schuldenfreiheit im Alter sein.

Ebenso ist das Thema Sondertilgung wichtig. Mit einer Sondertilgung hat der Kunde die Möglichkeit eine jährliche Sonderzahlung vorzunehmen. Dies ist insbesondere interessant für Kunden, die sich weitere Tilgungsmöglichkeiten offenhalten möchten. 5 bis 10 Prozent Sondertilgung pro Jahr können in der Regel vereinbart werden.

Kann ich denn schon jetzt einen Anschlusskredit aufnehmen, um die niedrigen Zinsen auszunutzen – obwohl mein Darlehen erst in einigen Jahren ausläuft?

Ja, so genannte „Forward-Darlehen“ können bei einer Anschlussfinanzierung durchaus sinnvoll sein. Damit können sich Kunden den momentanen Zins mit einem kleinen Aufschlag für maximal fünf Jahre im Voraus sichern. Somit kann man sich gegen steigende Marktzinsen absichern.

Unabhängig vom Vorhaben ist es wichtig, sich rechtzeitig beraten zu lassen. So kann der Berater die Finanzierungswünsche und Ziele des Kunden berücksichtigen und daraus ein individuelles Angebot gestalten.